Rozhovor se starostou města Tábor Štěpánem Pavlíkem: Dvorce se začnou měnit příští rok, první na řadě je okolí zimního stadionu

V roce 2027 by měla začít úprava prostoru před zimním stadionem. Následovat má výstavba domova se zvláštním režimem a poté také bytových domů. Ty budou zaujímat největší zastavěnou plochu, proto vyžadují nejdelší přípravu. Nová čtvrť pro přibližně 1 500 obyvatel byla dosud především ve fázi příprav. Ty dále pokračují, zároveň se ale přibližují první konkrétní realizace. O tom, proč příprava tak rozsáhlého území vyžaduje čas, jak chce město rozdělit náklady mezi sebe a soukromé investory a na co se ve Dvorcích nejvíce těší, mluví v rozhovoru starosta Tábora Štěpán Pavlík.

Od začátku jste hlavním nositelem záměru vybudovat v Táboře novou čtvrť Dvorce. Proč je to pro vás důležité téma?

Ona je to spíše shoda okolností, že jsem u toho od začátku. Když jsem před osmi lety na radnici začínal, šlo ještě o nevyužívaný areál chátrajících budov bývalých kasáren. Zároveň ale představoval velikou příležitost. Území má rozlohu jedenáct hektarů, což odpovídá přibližně dvanácti Žižkovým náměstím, a má výjimečnou polohu – je blízko centra i přírody, nemocnice, obchodů.

Proto jsme považovali za zásadní promyslet jeho rozvoj jako celek, aby zde vznikla skutečná městská čtvrť zapojená do Tábora, nikoli odříznutá enkláva nebo komerční zóna – i takové návrhy se totiž objevovaly. V roce 2020 se uskutečnil urbanistický workshop, z něhož vzešel vítězný návrh od ateliéru Norma architekti. Myslím, že obytnou čtvrť by zde prosazovalo každé vedení radnice, tedy nejen já.

Od zmiňovaného workshopu uplynulo už šest let. Co se za tu dobu odehrálo?

Kdybych měl dění posledních let shrnout, patří do něj příprava územní studie a průzkumy podloží, řešení majetkových směn a podzemních sítí, ale také tržní konzultace. To jsou několikastupňová jednání s možnými soukromými investory, při kterých si ověřujeme, zda jsou naše podmínky ekonomicky a technicky uskutečnitelné.

Město Tábor totiž nemůže celé Dvorce postavit samo. Současně ale nechceme vypsat výběrová řízení na pozemky a následně zjistit, že o ně nikdo nemá zájem, protože je náš záměr pro budoucí partnery neproveditelný. A zároveň chceme zájmy města v území chránit co nejpřesněji. Příprava samotných výběrových řízení na prodej pozemků zabrala skoro celý poslední rok.

Jde většinou o záležitosti, které občané nevidí, proto naprosto chápu, když se ptají, co se vlastně průběžně ve Dvorcích děje. Na radnici jsme si ale byli od samotného začátku projektu vědomi toho, že jde o běh na dlouhou trať a že celý záměr bude vznikat přibližně pět až patnáct let. U takto rozsáhlého projektu je to podle mě rozumná doba. Postavit obytnou čtvrť rychle nejde. Alespoň ne způsobem, o který se snažíme my. Nejdříve potřebujeme stanovit pravidla pro celé území, podle nichž se následně budou povolovat jednotlivé stavby. Před samotným stavěním je třeba vyřešit také majetkové změny, které projednáváme s armádou, napojení na technickou infrastrukturu nebo přeložky funkčních i nefunkčních sítí. Lidé, kteří přípravu Dvorců sledují, vědí, že v území tu a tam pod zemí objevíme objekt nebo vedení, o jejichž existenci předtím prakticky nikdo nevěděl. Je to zkrátka dlouhý proces. O jeho průběhu se ale snažíme občany i zastupitele pravidelně informovat.

Určitě by se dalo jít cestou rychlejších politických bodů. Mohli bychom se například domluvit s developerem, připravit mu část infrastruktury a on by poměrně rychle postavil jeden, dva nebo tři domy. My ale chceme postupovat jinak. Chceme, aby o budoucnosti městských pozemků rozhodovalo město, nikoli soukromý investor.

I přes tento dlouhý proces příprav, kdy budou v území vidět první fyzické změny a jaký projekt to bude?

Úplně nejdříve se pravděpodobně změní prostor před zimním stadionem. Prostor se celkově zkvalitní přidáním stromů, novými povrchy a dojde k navýšení počtu parkovacích míst. Aktuálně pracuje architektonický ateliér Refuel na projektové dokumentaci a jsme před podáním žádosti o povolení.

Dalším z prvních projektů by mohl být domov se zvláštním režimem. Tedy stavba více než potřebná. Populace stárne, přibývá lidí s onemocněními, která vyžadují specializovanou péči, a odpovídajících zařízení je nedostatek. Nyní úspěšně doběhlo výběrové řízení na jeho investora a dlouhodobého provozovatele a pozemek bude nabídnut k prodeji. Když vše půjde hladce, v průběhu roku 2028 by se mohlo „kopnout do země“.

Foto: Vizualizace prostoru před zimním stadionem (Refuel).

Výběrové řízení na investora a provozovatele DZR, o kterém mluvíte, ale probíhalo dvakrát. Co se při tom prvním stalo?

Došlo k věci, která může na první pohled působit vlastně jako drobnost. Jedna nabídka, celkově čtvrtá v pořadí, přišla jedenáct minut po uzávěrce. Navíc nebyla podána prostřednictvím profilu zadavatele, jak stanovovaly podmínky, ale datovou schránkou. Původně jsem to vnímal tak, že uchazeč nesplnil pravidla a nemůže být dál posuzován. Po konzultacích s právníky jsme ale byli upozorněni, že bychom se nabídkou měli zabývat, protože mohla být pro město zjevně výhodná. Obsahovala nejvyšší cenovou nabídku za pozemek a při následném posouzení se ukázala jako nejlepší také v ostatních parametrech, tedy ekonomice projektu, dostupnosti služeb apod. Shodla se na tom výběrová komise.

Podle zákona o obcích musíme jednat s péčí řádného hospodáře, a proto jsme takovou nabídku nemohli jednoduše ignorovat. Právně nejčistším řešením proto bylo první řízení zrušit a znovu ho vyhlásit ve stejné podobě. Stanovili jsme nejkratší možnou zákonnou lhůtu, tedy patnáct dní. Uchazeči mohli svou původní nabídku potvrdit, upravit nebo podat nabídku úplně novou. Přihlásit se mohl také někdo další. Do opakovaného řízení se nakonec znovu zapojili všichni čtyři původní uchazeči, včetně toho, který se poprvé opozdil. Tentokrát byly všechny nabídky podány včas a řádně. Tedy důvěra v proces je na místě. Postupovali jsme, jak nejlépe to šlo.

Kromě domova se zvláštním režimem se ve Dvorcích plánují také městské nájemní byty. Proč je chce město stavět?

Ve Dvorcích jednou vznikne úplně nová čtvrť, možná až pro patnáct set obyvatel. Myslím si, že je správné, aby město na vlastních pozemcích postavilo také vlastní byty. Především proto, že zde může nabídnout kvalitní nájemní bydlení. Ne každý si chce nebo může byt koupit.

Tábor má vzhledem ke svému počtu obyvatel ve srovnání s jinými českými městy opravdu rozsáhlý fond městských nájemních bytů. Vlastní jich přes tři tisíce a ve Dvorcích by jich mohlo vzniknout až dalších 150. I kdyby město vlastnilo dvojnásobek současného počtu bytů, stále by podle mě dávalo smysl, aby byly městské nájemní byty i v nové čtvrti.

Otazníkem je financování. Státní fond podpory investic momentálně nemá pro dostupné bydlení prostředky. Uvidíme, jak se podmínky budou dále vyvíjet.

Město se ale mezitím připravuje po projektové stránce. Uspořádali jsme otevřené řízení, do kterého se přihlásilo přibližně jedenáct ateliérů, včetně několika renomovaných architektonických kanceláří. Vybrán byl brněnský ateliér Pelčák a partner architekti ve spolupráci s ateliérem MAAUS. Tým začíná zpracovávat projekt, podobu budoucích domů bychom měli znát do konce roku.

Foto: Bytové domy v Horní ulici v Brně od Pelčák a partner architekti. Ateliér bude s MAAUS projektovat městské bytové domy v Táboře.

Na městské byty se ptám také proto, že rozvoj Dvorců představuje pro město už teď značné investiční náklady. Nebudou vložené peníze chybět jinde?

Sledujeme a hlídáme to průběžně. Celý systém připravujeme tak, aby město platilo pouze to, co má v území skutečně zajišťovat. Patří sem především veřejný park. V režii města bude pravděpodobně také úprava Kyjevské ulice, která vede podél Dvorců. Mohla by zde vzniknout nová parkovací místa, cyklopruhy a stromořadí.

Náklady musí být únosné pro městský rozpočet a spravedlivě děleny mezi město a jednotlivé investory. Po dokončení urbanistického workshopu jsme proto nechali pro vítězný návrh zpracovat ekonomický model. Následovala jednání se soukromými investory, při kterých jsme řešili, kdo co postaví a zaplatí.

Jde o to, kdo vybuduje jednotlivé části ulic, jakou část plánovaného parku pomůže financovat developer nebo jak se bude podílet na veřejných parkovacích plochách. Je to podrobná matematika. Jen infrastrukturní stavby budou stát desítky milionů korun. Když k tomu připočteme park, pohybujeme se ve stovkách milionů.

Současně kalkulujeme s tím, že pozemky patří městu, a některé z nich bude investorům prodávat a tím dostane část peněz zpět. Jelikož přípravě věnujeme hodně energie, věřím, že finanční návratnost bude pro město pozitivní. Definitivně nám to ale ukážou až výsledky jednotlivých výběrových řízení.

Zmiňujete soukromého developera, který ve Dvorcích postaví byty. Jaké podmínky mu město nastaví?

Máme jasně nastavená pravidla hry. Jedná se především o podmínky zastavitelnosti stavebních bloků a součinnost developera na vzniku kvalitního okolí domů a celé čtvrti.

Se zájemci se bavíme především o počtu parkovacích míst a výšce nových domů. Nenutíme je do nákladných podzemních garáží, na druhou stranu ale nechceme, aby nová čtvrť zatěžovala parkováním okolí. Pokud jde o výšku domů, připouštíme čtyři nadzemní podlaží a jedno další ustupující podlaží. To se jeví jako ekonomicky vybalancované. A developer se bude podílet na stavbě parkovacího domu.

Dvorce by neměly být ani uzavřenou luxusní čtvrtí pro „high society“ schovanou za závorou, ani územím tvořeným pouze malometrážními nebo startovacími byty pro jedinou skupinu obyvatel. Má zde vzniknout kombinace různých forem bydlení pro různé skupiny lidí. Urbanisté nám od začátku doporučují, abychom jednotlivé typy bydlení promíchali, a přesně o to se snažíme. A prověřujeme všechny souvislosti. Protože postavit postupně ve Dvorcích kvalitní bydlení do podoby celé čtvrti v režii města je velká příležitost. Taková se nabízí jednou za sto let.

Plánů, co ve Dvorcích je tedy spousta – ať už těch blízkých nebo vzdálených. Na co se v nové čtvrti těšíte nejvíce vy osobně?

Kdybych měl být futurista a vizionář, nejvíce se těším na spolkový dům. V územní studii je navržen na významné rohové parcele u ulice Kapitána Jaroše. Mělo by to být místo určené všem.

Mohl by zde být menší kulturní sál, zkušebny pro různé soubory nebo otevřené letní kino na terase. Kolem domu by měl vzniknout velkorysý veřejný prostor a celé místo by tvořilo jeden z hlavních vstupů do nové čtvrti.

Byla by to stavba, která by celé proměně Dvorců dala na závěr korunu. Otázkou samozřejmě je, zda se jí dočkáme a zda my nebo naši následovníci nezůstaneme někde v půli cesty. Spolkový dům je ale skutečně bonusem a třešničkou na dortu. Prvním a nejdůležitějším úkolem je postavit ve Dvorcích kvalitní bydlení.